Vivienda en México encarecerá hasta 8% en 2026; oferta limitada presiona al mercado
- Fitch advierte que el alza de costos de construcción y la escasez de vivienda mantendrán los precios por encima de la inflación, pese a los programas federales para ampliar la oferta
Ciudad de México, 11 de agosto del 2026.- Los precios de la vivienda en México aumentarán entre 7 y 8 por ciento durante 2026, en un escenario marcado por la persistente brecha entre una oferta insuficiente y una demanda que se mantiene resistente, advirtió la calificadora Fitch Ratings.
De acuerdo con la actualización del Global Housing and Mortgage Outlook 2026 (GHMO), los elevados costos de construcción y la escasez de vivienda en distintas regiones del país continúan limitando el desarrollo de nuevos proyectos, incluso ante las iniciativas impulsadas por el Gobierno federal para incrementar la oferta de vivienda asequible.
Fitch anticipó que, aunque el crecimiento de los precios será menor al observado durante los niveles máximos de 2022 y 2023, permanecerá por encima de la inflación, lo que mantendrá la presión sobre los hogares que buscan adquirir una vivienda.
La calificadora también señaló que las tasas hipotecarias permanecen en niveles históricamente elevados, situación que reduce la capacidad de pago de los acreditados y podría limitar tanto la contratación de nuevos créditos como la emisión de nuevas bursatilizaciones hipotecarias.
Precios mantienen ritmo superior a la inflación
Los datos de la Sociedad Hipotecaria Federal muestran que el índice nacional de precios de la vivienda aumentó 8.9 por ciento en 2025, mientras que durante el primer trimestre de 2026 registró un incremento interanual de 8.7 por ciento.
Aunque estos niveles representan una moderación frente a los máximos históricos de 10.4 por ciento en 2022 y 10.06 por ciento en 2023, el mercado continúa registrando incrementos significativos.
La evolución de los precios se encuentra relacionada con la reducción de la inflación general desde 2022, pero la vivienda mantiene una trayectoria ascendente que refleja las restricciones estructurales del mercado.
Costos de construcción frenan nueva oferta
La debilidad de la oferta constituye uno de los principales factores que podrían mantener la presión sobre los precios.
Datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi) muestran que el Producto Interno Bruto de la construcción creció apenas 3.01 por ciento durante 2025, en un contexto de estancamiento de la actividad económica nacional.
A ello se suma el incremento de los costos de los principales insumos utilizados por el sector.
A mayo de 2026, los precios de los materiales de construcción aumentaron 4.84 por ciento anual, mientras que los costos de la mano de obra avanzaron 5.38 por ciento. En contraste, el arrendamiento de maquinaria registró un incremento de apenas 0.11 por ciento.
Para Fitch, estas condiciones limitan la capacidad de los desarrolladores para ampliar la oferta y atender una demanda que continúa siendo elevada.
T-MEC también representa un factor de presión
La calificadora advirtió que las negociaciones relacionadas con el Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) podrían mantener presiones adicionales sobre los costos de algunos materiales utilizados en la construcción.
Un incremento en los precios de los insumos derivados de estas negociaciones podría afectar los márgenes de los desarrolladores y dificultar la ampliación de la oferta habitacional.
El escenario representa un desafío adicional para las políticas públicas destinadas a reducir el déficit de vivienda, particularmente en los segmentos de menores ingresos.
Gobierno apuesta por ampliar vivienda asequible
Frente a estas restricciones, Fitch reconoció que las iniciativas impulsadas por el Gobierno federal desde 2025 podrían contribuir a una recuperación gradual de la oferta en el mediano plazo.
Entre ellas destaca la reforma al modelo de negocio del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), orientada a otorgar un mayor peso a la construcción y desarrollo de vivienda destinada a los sectores de menores ingresos.
La calificadora consideró que estas medidas podrían favorecer una recuperación de la oferta si son implementadas de manera efectiva.
Sin embargo, mientras estos programas comienzan a generar resultados, el mercado habitacional mexicano continuará enfrentando una combinación de precios elevados, costos de construcción al alza y restricciones en el acceso al financiamiento.
El desafío para el Gobierno federal será acelerar la construcción de vivienda asequible sin generar nuevas presiones sobre los costos, en un mercado donde la demanda permanece firme y los precios podrían avanzar hasta 8 por ciento durante 2026.