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martes, 16 de enero de 2018

Los sismos cambiaron la plusvalía en la CDMX

  • Los temblores de septiembre no hicieron huir a miles de capitalinos a otros estados, como muchos vaticinaron, pero sí modificaron el mapa de las zonas más atractivas de la ciudad para vivir. Nuevo Polanco, Condesa y Roma perdieron algo del encanto que ganaron zonas cercanas a Coyoacán, Álamos, Escandón, San Ángel, Ajusco y San Rafael.

Ciudad de México, 02 de enero de 2018.- Laura compró en 2016 un departamento en Coyoacán de 95 metros cuadrados con dos habitaciones, dos baños y dos estacionamientos. Le costó 2 millones 721 mil pesos. Ahora su departamento vale 3 millones 800 mil pesos, es decir, aumentó más un millón de pesos.

En diciembre de 2016 el metro cuadrado en Coyoacán costaba 28 mil 645 pesos. En diciembre de este 2017 el metro cuadrado se cotizaba ya en 40 mil pesos.

Si tienes un departamento en sector igual que Laura, alégrate; es la zona que más aumentó su valor en toda la Ciudad de México.

Coyoacán registró un aumento en sus precios de vivienda de 49 por ciento, según un estudio del portal inmobiliario Propiedades.com.

De acuerdo con un análisis realizado por la consultora inmobiliaria ai360, después de los sismos de septiembre los vaticinios fatalistas que anticipaban un desplome en los precios de la vivienda o un éxodo masivo de gente saliendo de la CDMX no se cumplieron.

Sin embargo sí hubo una modificación en la demanda de vivienda en la ciudad, que se desplazó de zonas otrora de moda como Nuevo Polanco, Condesa y Roma hacia sectores alejados de las zonas más afectadas por los terremotos.

El año pasado las colonias con mayor plusvalía fueron Polanco IV sección, Roma Norte, Del Valle, Polanco I sección y Bosque de las Lomas.

Coyoacán es ahora la zona con mayor plusvalía de la Ciudad de México debido a su ubicación estratégica; su accesibilidad, es decir, que cuenta con líneas de Metrobús y Metro, avenidas principales y secundarias cerca y de fácil acceso.

La alta calidad de sus servicios públicos, la conectividad con puntos de interés como teatros, por ejemplo y las inversiones para nuevas obras como centros comerciales impulsaron al alza los precios de la vivienda en la zona.

Una de las razones por las que Coyoacán encabeza el top ten de las zonas con mayor plusvalía es que aumentaron los nuevos desarrollos del segmento residencial plus, es decir, de lujo, explica en entrevista Leonardo González, analista de Real Estate de Propiedades.com.

Un departamento residencial plus con un área de construcción de mil 150 metros cuadros, con dos habitaciones, dos baños y tres estacionamientos, tenía un valor de 37 millones 674 mil pesos en diciembre de 2016.

Ese mismo departamento incrementó su precio este año a 50 millones 600 mil pesos, es decir, vale 12 millones 325 mil pesos más. En Coyoacán el metro cuadrado pasó de 32 mil 760 pesos a 44 mil pesos.

El Top 10 de las zonas con mayor plusvalía a diciembre de 2017 en la CDMX

1. Coyoacán aumentó su plusvalía 49% (un metro cuadrado vale 40 mil pesos)

2. Álamos 34.47% (un metro cuadrado vale 32 mil 727 pesos)

3. Escandón 26.14% (un metro cuadrado vale 38 mil 655 pesos)

4. San Ángel 23.86% (un metro cuadrado vale 51 mil 732 pesos)

5. Ajusco 19.96% en casas (un metro cuadrado vale 18 mil 070 pesos)

6. San Rafael 19.78% (un metro cuadrado vale 24 mil 429 pesos)

7. Santa María la Ribera 18.93% (un metro cuadrado vale 20 mil 256 pesos)

8. Insurgentes Sur 17.97% (un metro cuadrado vale 45 mil pesos)

9. Las Águilas 14.80% (un metro cuadrado vale 44 mil 250 pesos)

10. Nuevo Polanco 14.45% (un metro cuadrado vale 62 mil 195 pesos)

Nuevo Polanco se ubicó en la última posición a pesar de que el valor del metro cuadrado es el más alto de las 10 zonas, al cotizarse en 62 mil 195 pesos. Sin embargo, tras los sismos, la gente empezó a voltear a zonas como San Rafael y Santa María la Ribera, que se posicionaron con una mejor plusvalía este año.

En Coapa, que forma parte de la delegación Coyoacán y en donde se registraron daños importantes por el sismo, los precios de los departamentos en venta no tuvieron un impacto tan fuerte.

Los incrementos de precios más notables se dieron en colonias vecinas a las zonas más afectadas por los sismos. Entre ellas están Escandón, Nápoles y Mixcoac. Aunque, también, las búsquedas en los portales de viviendas se redireccionaron hacia el sur, a San Jerónimo y el Pedregal, principalmente, comenta Leonardo González.

Zonas afectadas por el sismo como Del Valle, Roma, Condesa y Narvarte no figuran dentro del top ten, sin embargo, aún permanecen dentro del ranking de las 20 zonas con mayor plusvalía.

Del Valle ocupa la posición 11, Roma la 16, la Condesa el lugar 18 y la Narvarte la última posición en el sitio 20.

Las zonas con las mayores plusvalías para inmuebles nuevos fueron: Nuevo Polanco, Álamos y Las Águilas. Mientras que para inmuebles usados la plusvalía creció en San Ángel, Escandón y Roma.

En el segmento residencial, es decir de lujo, las zonas de San Rafael, Santa Fe y San Ángel tuvieron una mejor plusvalía. En tanto que en el segmento residencial plus las zonas con mayor plusvalía fueron: Lomas de Chapultepec, Pedregal y Coyoacán.

Las zonas “perdedoras”, en donde más cayó la plusvalía este año, de acuerdo con el análisis del portal inmobiliario, fueron:

Anáhuac (-30.45%),

Pedregal (-26.63%),

Clavería (-20.37),

Coapa en casas (-14.66%),

Doctores (-14.16%),

Tepepan en casas (-13.86%),

Coapa en departamentos (-10.39%),

Del Carmen (-8.49%),

Anzures (-8.46%) y

Lindavista (-7.29%).

¿QUÉ PASÓ DESPUÉS DEL SISMO?

Luego del sismo del 19 de septiembre surgió especulación sobre los efectos que podría haber en el mercado inmobiliario como la caída drástica de precios o el éxodo masivo de gente a otras entidades. Pero los malos augurios no se cumplieron, coinciden análisis de portales dedicados a la venta de vivienda.

Lo que sí es un hecho es que los precios de venta y renta bajaron en algunas zonas, mientras que en otras registraron aumento. Algo muy importante es que la gente también empezó a mirar hacia otras zonas en las que este año creció la plusvalía, como la Escandón, Santa María la Ribera y la San Rafael.

En el caso de la Condesa y la Roma, los damnificados chilangos buscaron permanecer en la misma zona, se generó demanda de vivienda, aumentó el precio de los inmuebles y las búsquedas de vivienda en Internet aumentaron su tráfico, asegura González.

La mayor caída en los precios para rentar ocurrió en la zona de la Del Valle, en donde los precios bajaron 4.62%, en la zona de Portales los precios bajaron 0.77%. Por el contrario, en la colonia Narvarte hubo un aumento de precios de 1.82% en los alquileres.

Respecto a los inmuebles en venta, en la Roma los precios se incrementaron 1.18% y en la Del Valle 0.22%.

Mientras que en la zona de Condesa los precios cayeron 0.30%, en Portales 0.03% y en la Narvarte 0.01%.

“Una de las preocupaciones era que decaería el interés por comprar o rentar vivienda en las delegaciones y colonias más afectadas, sin embargo, el interés incluso se incrementó”, señala el estudio de la consultora ai360.

De acuerdo con un análisis realizado por el portal Vivanuncios, las colonias del Valle Sur (cayó ocho lugares) y Roma Norte (cayó cuatro lugares) sí perdieron atractivo como opciones para realizar una compra inmobiliaria tras el sismo.

Las 10 colonias que reportaron un mayor número de búsquedas antes del 19S de propiedad en venta fueron: Roma Norte, Del Valle Centro, Polanco, Narvarte Poniente, Lomas de Chapultepec, Colonia Centro, Narvarte Oriente, Colonia Doctores, Nonoalco Tlatelolco y Del Valle Sur (posición 10).

Un mes después del sismo la gente estaba interesada en comprar en el Centro, Lomas de Chapultepec, Del Valle Centro, Polanco, Roma Norte, Narvarte Poniente, Doctores, Nonoalco Tlateloloc, Narvarte Oriente y Del Valle Sur (posición 18).

En el estudio Post sismo: ¿Qué dicen los portales inmobiliarios?, la consultora ai360 refiere que las casas se hicieron más atractivas. El interés en ellas pasó del 2.3% de las búsquedas al 6.1%.

“Contrario a los pronósticos más pesimistas, el impacto en los precios ha sido modesto. Para las casas en venta se aprecia un aumento de 2%, en tanto que para los departamentos en venta se registra un incremento de 0.6%, y de 0.3% cuando se trata de renta”, refiere el estudio.

¿QUÉ PASARÁ CON EL MERCADO INMOBILIARIO?

El proceso de reconstrucción será un importante detonador de la actividad en el mercado, y podría orientar también algunas tendencias futuras.

Para ai360, podría haber nuevos criterios para la edificación, a partir de un atlas de riesgos actualizado o al menos considerando el tipo de suelo. Asimismo, al igual que ocurrió en 1985, puede anticiparse que algunos hogares busquen mudarse hacia zonas que perciban más seguras, dentro de la Ciudad de México o en entidades vecinas”.

Gracias a su ubicación privilegiada, colonias como Doctores, Obrera, Tabacalera y Álamos ahora están atravesando por un proceso de ‘gentrificación’ (proceso mediante el cual una zona de la ciudad, que tenía cierta población con ciertas características, cambia por una población de mayores ingresos).

El incremento de la oferta inmobiliaria con locales, oficinas y puntos de interés y el aumento en los precios son indicadores de que una colonia está en transición y esto está pasando con ellas.

De acuerdo con información de Propiedades.com, en Álamos, por ejemplo, una renta costaba 8 mil 500 pesos mensuales en enero de 2016, mientras que en octubre de 2017 se incrementó a 9 mil 294. Lo mismo para Doctores, que pasó de 6 mil 650 pesos a 7 mil 248 pesos mensuales en el mismo lapso.

En Obrera, el precio en enero de 2016 era de 5 mil y este año pasó a 5 mil 500. En Tabacalera, el costo se reportó en 21 mil 500 y para octubre pasado estaba en 22 mil 674, por lo que el mercado inmobiliario pondrá especial interés en estas colonias y en las zonas que este 2017 encabezaron el ranking de mayor plusvalía.

Tania Casasola | El Universal